TAŞINMAZ SATIN ALIRKEN HUKUKİ AÇIDAN İNCELENMESİ VE ARAŞTIRILMASI GEREKEN HUSUSLAR

1. Öncelikle satıcıdan alınması düşünülen taşınmazın bilgileri (ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parsel numarası ile konut ya da işyeri ise bağımsız bölümün blok no, kat no, bağımsız bölüm no ve arsa payı) öğrenilmelidir. Bu bilgiler öğrenildikten sonra alınmasına karar verilen taşınmaz, imkân var ise mutlaka yerinde görülmedir. Size gösterilen taşınmaz ile bilgileri verilen taşınmazın aynı taşınmaz olup olmadığı teyit edilmedir. Bunun için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgu uygulaması kullanılabilir. Alınması planlanan taşınmaz kat irtifakı ya da kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm ise taşınmazın mimari projesindeki numarası ve konumu ile tapudaki bağımsız bölüm numarasının aynı olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bu suretle satın alınması düşünülen taşınmazı tam olarak tespit ederek inceleme imkânı bulunabilir.

2. Alınması düşünülen taşınmazın tespitinden sonra taşınmazın mevcut/fiili durumunun da tespit edilmesi gerekmektedir. Fiili durumun tespiti ile taşınmazın üzerinde kaçak yapı olup olmadığı, taşınmaza haksız el atma olup olmadığı, kamulaştırmasız el atılıp atılmadığı tespit edilebilecektir. Eğer taşınmaz üzerinde bu gibi durumlar varsa çok uzun sürecek dava (müdahalenin meni, kamulaştırmasız el atma vb) süreçleriyle uğraşmak zorunda kalınabilmektedir.

3. Alınması düşünülen taşınmazın niteliği (vasfı) da çok büyük öneme sahiptir. Alınması planlanan taşınmazın niteliği arsa ise imar planı bulunmakta olup, üzerine inşaat yapılabilmektedir. Ancak imar planı yoksa inşaat yapma olanağı bulunmamaktadır. Taşınmazın niteliği arsadan başka bir şeyse imar uygulamasının yapılması gerekmektedir. Bu noktada çok ince ayrıntılar devreye girmektedir. Örneğin zeytinlik niteliğinde olan taşınmazın alanı 5.000 m² ise 250 m² inşaat yapılmasına izin verilmektedir. Buna karşılık orman sınırları içerisinde bulunan taşınmaza inşaat yapılması söz konusu olmamaktadır. Bazen alınması planlanan taşınmaz orman sınırında olabilir. Bu durumda taşınmazın orman sınırı içerisinde kalıp kalmadığının da çok iyi araştırılması gerekmektedir.

Bunun gibi taşınmazın su havzası içerisinde ya da kıyı kenar çizgisi içerisinde kalıp kalmadığı da çok iyi bir şekilde araştırılmalıdır. Su havzasında bulunan taşınmazlarda mülkiyetin kullanımıyla ilgili ciddi sınırlamalar bulunmakta hatta taşınmazın kamulaştırılmasına kadar da gitmektedir. Kıyı kenar çizgisinde kalan taşınmazlarda ise özel mülkiyet oluşmamaktadır. Buna rağmen bu gibi yerlerin alınması halinde tazminat davası açmak zorunda kalınmaktadır.

4. Satın alınması düşünülen taşınmazın imar durumunun tespiti de çok büyük öneme haizdir. Belediye sınırları içerisinde bulunan taşınmazların imar durumu ilgili belediyeden öğrenilebilmektedir. Belediye sınırları dışında bulunan taşınmazların imar durumu ise il özel idaresinden öğrenilmektedir.

Taşınmaz imar planı içerisinde kalıyorsa farklı bir ifadeyle uygulama imar planı ve parselasyonu yapılmış ise üzerine inşaat (konut ya da işyeri) yapılması mümkündür. Bazen de özellikle köylerde taşınmazın köy içinde kalmasına yani inşaat yapma izni olmasına rağmen taşınmazın yola cephesi yoksa

inşaat yapılamamaktadır. Yani taşınmazın yola cephesinin bulunmaması halinde inşaat ruhsatı verilmemektedir. Bu durumda yola cephesi olan taşınmazla, cephesi olmayan taşınmazın birleştirilmesi (tevhit) zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.

Taşınmaz imar planı içerisinde değilse yani imarı yoksa inşaat yapılamamaktadır. Ancak alınması planlanan taşınmazın imarlı alanlara yakın olması, kadastral yola cephesinin olması veya yakın olması gibi durumlarda imar uygulamasının yakın gelecekte yapılacağı varsayılabilir.

5. İmar planı içerisinde kalan taşınmaz, konut ve ticari alan fonksiyonunda ise yapılaşmaya uygundur. Bazen taşınmaz, imar planı içerisinde kalmakla birlikte, imar planıyla kamu hizmetlerine (eğitim alanı, yeşil alan, sağlık alanı, ibadet alanı vb.) ayrılabilmektedir. Alınması planlanan taşınmazın bu alanlar içerisinde kalması durumunda taşınmaz üzerine imar planında özgülendiği kamusal nitelikli inşaat yapılmakta, özel mülkiyete konu inşaat yapılamamakta olup, bedelin ödenmesi için de genellikle ilgili kamu kurumuna karşı kamulaştırmasız el atmadan dolayı tazminat davası açmak gerekmektedir.

6. Taşınmaz alırken büyük bir öneme haiz olmasına rağmen az bilinen ve üzerinde az durulan konulardan biri de taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanlardır. Şerh ve beyanların çok iyi araştırılması gerekmektedir. Taşınmaz üzerinde çok çeşitli şerh ve beyanlar bulunabilmektedir. Bu şerh ve beyanlar taşınmaz üzerinde çok ciddi kısıtlamalar getirebilmektedir. Taşınmaz üzerine konulan şerh ve beyanlar genellikle gerçek ve tüzel kişi lehine gerçek ve tüzel kişilerce konulmasına rağmen bazen de idari kurum ve kuruluşlarca konulabilmektedir. Örneğin taşınmaz üzerinde kamulaştırma şerhi, askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi şerhi, özel güvenlik bölgesi şerhi gibi şerhler kamu kurumları tarafından konulan şerh ve beyanlardan bazıları olup, taşınmaz üzerindeki hakları ciddi anlamda sınırlandırmaktadır. Örnek olarak ifade etmek gerekirse birinci derece askeri yasak bölge içerisinde kalan bir taşınmazla ilgili olarak malik hiçbir işlem yapılamaz. Bu taşınmazların ilgili kamu kurum veya kuruluşu tarafından kamulaştırılması gerekmektedir. Taşınmazla ilgili dava bulunması halinde taşınmazın üzerinde davalıdır şerhi konulmaktadır. Bu durumda da taşınmazla ilgili davanın devam ettiği anlaşılmakta ve sorunlu bir taşınmaz alınmaktadır. Bir diğer önemli husus da taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerdir. Eğer ipotekli bir taşınmaz alınırsa, yeni malik ipotekle teminat altına alınan borçtan sorumlu olmaktadır.

Sonuç olarak taşımaz üzerinde mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler bulunması durumunda bu şerhlerin terkini sağlanmalı ve terkinden sonra taşınmaz satın alınmalıdır.

7. Alınması düşünülen taşınmazın paylı mülkiyet olup olmadığı; elbirliği mülkiyet olup olmadığı ya da tek malikin olması da birçok açıdan önem arz etmektedir.

Örneğin paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılması durumunda bu taşınmazın satın alınması akıllıca bir davranış olmayacaktır.

Aynı şekilde paylı mülkiyette satın alınan pay üzerinde diğer paydaşların ön alım hakları bulunmaktadır. Alım tarihinden itibaren diğer paydaşlara; ön alım hakkını kullanıp kullanmayacağına dair alıcı veya satıcı tarafından noter kanalıyla ihtar çekmesi gerekmektedir. Bu ihtardan itibaren 3 ay

içerisinde diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Eğer diğer paydaşlardan biri ön alım davası açarsa, davacı paydaşın depo edeceği bedel ise tapuda gösterilen alış bedeli olacaktır. Bu nedenle paylı taşınmaz satın alınması durumunda satış bedeli olarak gerçek bedelin gösterilmesi ileride açılacak davalar açısından çok büyük önem arz etmektedir. İhtar çekilmemesi durumunda ise alım tarihinin üzerinden 2 yıl geçtikten sonra ön alım davası açma hakkının ortadan kalkacağı bilinmelidir.

8. Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi kat irtifakı ya da kat mülkiyeti şeklinde bağımsız bölüm alınması planlanıyorsa bağımsız bölüme düşen arsa payı mutlaka kontrol edilmedir. Çünkü taşınmaz üzerindeki ana yapının yıkılması durumunda, yeni hak sahipliği arsa paylarına göre belirlenecektir. Eğer satın alınan bağımsız bölümün arsa payı bulunmazsa, yeni yapılacak yapıda hiçbir hak iddiasında bulunulamayacaktır.

9. Sonuç olarak yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere taşınmaz satın alınması için aşamalarda birçok araştırma ve taşınmaz hukukuyla ilgili çok ayrıntılı bilgi gerekmektedir. Zaman zaman taşınmaz satışında avukat bulundurma zorunluluğu gündeme gelse de şu an için böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Ancak işlemin sağlıklı yürütülmesi ve hak kayıplarına sebebiyet verilmemesi için taşınmaz alım aşamalarında uzman bir hukukçudan destek alınmasında büyük fayda bulunmaktadır.